Оформление договора по строительному подряду

Среди прочих разновидностей контрактов, регламентирующих правовые отношения, один из самых часто заключаемых в России— договор подряда на строительство. Составление документа, его содержание и терминология описываются соответствующими положениями ГК РФ и иными законодательными актами. Чтобы договор имел юридическую силу даже в произвольной форме, необходимо указать основные моменты, важные для контролирующих структур.

Статья 432ГК РФ (п. 1) указывает, что договор между двух сторон заключен, когда удалось достичь соглашения по описанным в документе условиям. Основные моменты, которые в обязательном порядке прописываются в соглашении:

• предмет (главный элемент контракта);
• необходимые и существенные требования, определенные действующим законодательством либо заявлением одной из сторон;
• другие сопутствующие условия.

В роли предмета в договоре строительства выступают:

• возведение сооружений (многоэтажек, частных домов, мостов и пр.);
• реконструкция перечисленных выше объектов;
• работы по реконструкции и строительству, связанные с монтажом оборудования, пуско-наладкой и пр.;
• капремонт различных строительных объектов.

Договором подряда на строительные работы перспективные отношения регламентируются с обязательным условием: одной из сторон выступает организация (юр. лицо). Когда взаимоотношения по строительным работам имеют место между физ. лицами, письменное подтверждение прав и обязанностей участников по закону обязательно в отношении работ ценой от 10 тыс. рублей. В остальных случаях — не обязательно. Юристы рекомендуют всегда составлять соглашение в письменной форме, поскольку в спорных ситуациях иным способом сложно доказать имевшее место заключение сделки, а также работы, выполненные на объекте и пр.

Роли сторон в строительном договоре играют подрядчик работ и заказчик. Не имеет значения статус каждой из сторон — допускаются отношения между физическими и юр. лицами. Есть определенные нюансы: когда в роли подрядчика указывается физ. лицо, законодательные нормы в отношении прав потребителей не действуют. Для некоторых случаев Градостроительный кодекс (ст. 52) предусматривает наличия членства в СРО у подрядчика.

Оформляя по образцу договор подряда на выполнение строительных работ, разрешается корректировать, дополнять и убирать любые условия, кроме 3 основных. Эти существенные условия становятся определяющими в контракте и служат основной для претензий, оплаты и пр. Статья 740 ГК РФ (п. 1) указывает, что подрядчик берется за строительство сооружения и другие работы по задаче от заказчика в конкретные сроки. По той же статье заказчик создает исполнителю соответствующие условия реализации проекта и в итоге обязан принять результат и выплатить причитающуюся сумму.

Согласно статье, базовые понятия, которые содержит договора строительства, — это:

• предмет (п. 1ст. 432 ГК РФ);
• положение о составе работ (ст. 702 и 703 ГК РФ);
• положение о дате старта, окончании работ (ст. 708 ГК РФ).

Помимо трех обязательных, другими значимыми моментами договора выступают:

• техническая документация (п. 2, ст. 743 ГК РФ);
• условия предоставления соответствующих документов одной из сторон;
• цена работ.

Текст документа и форма произвольные, но лучше придерживаться представленных в качестве примера образцов, чтобы не затруднить чтение и восприятие документа.

Если в договоре строительства отсутствуют существенные условия, перечисленные выше, соглашение не будет считаться заключенным по п. 3 ст. 432 ГК РФ.Неправомерность контракта признается в суде по заявлению любой из сторон, участвующих в сделке. Если суд признает контракт не заключенным, это ведет к откату до первоначальных обстоятельств, бывших на момент до оформления договора.

Чтобы понять, как правильно оформлять документы и что конкретно должен содержать юридически значащий договор строительного подряда, скачать образец можно на сайте. По каждому из существенных условий есть рекомендации:

• предмет сделки с учетом ст. 432 ГК РФ (п. 1) указывается в виде объема и содержания проведенных на объекте работ либо в качестве готового сооружения, соответствующего оговоренным требованиям;
• дата проведения обозначенных работ. Указывается не только срок финальной сдачи результата, но и старт работ. Задержка по установленным срокам может привести к претензии и санкциям;
• цену указывать необязательно по сравнению с остальными моментами договора строительства, но на практике считается разумным оговорить и письменно обозначить сумму и порядок выплат.

Помимо основных условий, в документе желательно отразить и другие моменты, которые могут стать спорными в процессе реализации проекта. Это порядок выполнения, обязательство по закупке материалов, ответственность каждой из сторон, срок гарантии от подрядчика, порядок урегулирования возможных споров. Учитывая, что типовой формы документа на законодательном уровне не предусмотрено, можно руководствоваться образцом договора подряда на строительные работы, видоизменяя дополнительные условия под конкретные нужды.

Правильное описание предмета в договоре подряда на строительство регламентируется ст. 743 ГК РФ. Законом предусмотрено 2 основных документа, четко определяющих, о каком предмете идет речь в договоре. Это приложения в виде сметы и технической документации. В основном договоре прописываются главные характеристики с указанием ссылки на приложение, где можно узнать больше о предмете договора строительства.

Если у подрядчика возникла необходимость выйти за рамки по оговоренному в контракте предмету, он извещает заказчика для принятия взаимовыгодного решения. Если у заказчика возникает аналогичная необходимость, его действия ограничены — стоимость работ не может меняться более чем на 1/10 от изначально указанной суммы, а характер работ может корректироваться только в несущественных моментах.

Характеристики предмета, указанного в договоре, прописываются ясно и четко, без разночтений:

• физический адрес, где предстоит реализовать действия, прописанные контрактом;
• кадастровый номер земли и объекта строительства;
• этажность здания;
• площадь помещений;
• материалы, которые используются;
• план обустройства коммуникаций.

Желательно разработать подробную схему/план будущей постройки и оформить в качестве приложения к договору строительства с четким обозначением размеров, характеристик и пр.

Помимо самого предмета контракта, необходимо четко обозначить сроки. Минимально описываются 2 значимые даты — старта работ и окончания (сдачи объекта). Сроки указываются в виде календарной даты, количества рабочих дней от момента начала, в виде стартовой и финишной даты. Определение сроков можно связать с событием, наступление которого неизбежно, либо истечением определенных сроков. Даты указываются в графиках поэтапного выполнения работ, планах на строительство и других документах, выражающих согласованную волю обеих сторон. Обозначение промежуточных сроков не обязательно и зависит от договоренности участников.

Указанные даты важны не только для контроля над исполнением работ, но и для бухгалтерской отчетности —отражения активов, финансовых результатов и пр. Для учета договоров строительства предусмотрены нормы, указанные в ПБУ 2/2008. Чтобы упростить контроль над долгосрочными проектами, работу делят на этапы. Каждый из этапов детально описывается, включая даты старта и завершения работ над ним. По результатам на каждом этапе подписывают акт о приеме-передаче.