Договор подряда на ремонтные работы

Соглашение между сторонами содержит основные сведения, заслуживающие внимания: описание объекта и работ, расценки, сроки, права и обязанности, ответственность каждого из участников сделки.

Обязанности заказчика в стандартном договоре подряда на ремонтные работы:

• предоставить объект к посещению подрядчиком согласно ст. 719 ГК РФ, п. 1. Стандартно составляется акт допуска либо акт о приемке-передаче, заменяющий собой дефектную ведомость. Такая замена предусмотрена для документов, в которых полностью перечислены имеющиеся недостатки. Риски случайной потери имущества остаются на заказчике согласно ст. 705 ГК РФ;
• оказывать всестороннее содействие подрядной организации согласно ст. 718 ГК РФ. Содействие может заключаться в предоставлении документов на объект и обозначении причин, способствующих повреждению. Обязательство передавать документы подрядчику указано в ст. 48 ГК РФ, ч. 6;
• оплатить ремонтные работы согласно срокам и порядку, установленным в договоре;
• принять результат проведенных работ.

Основные обязанности подрядчика в стандартном договоре подряда на ремонт:

• вовремя и качественно выполнить ремонтные работы. Требования к качеству могут ориентироваться на отраслевые нормы или описываться детально в тексте соглашения. Если не обозначить критерии оценки качества, в дальнейшем вероятно возникновение спорных ситуаций. То же касается закупки строительных материалов. Если договор не указывает иное, все материалы предоставляются заказчиком согласно ГК РФ (ст. 704). Если намечаются фасадные отделочные работы, заказчику стоит подготовить самостоятельно дизайн-макет либо доверить функции подрядчику с обязательным согласованием всех промежуточных вариантов, цвета и материалов;
• обеспечить должную сохранность принятого на ремонт имущества;
• информировать заказчика относительно выявленных в ходе ремонтных мероприятий обстоятельств, влияющих на прочность, долговечность и пригодность к эксплуатации объекта, а также сроки исполнения работ по договору подряда на ремонтные работы.

В пункте об ответственности сторон предусматриваются меры воздействия в отношении стороны, нарушившей условия договора. Стандартный инструмент мотивации подрядчика —выплата пени за каждый просроченный день сдачи результата. Иногда устанавливают максимальный размер пени, но это не помешает суду снизить размер взыскиваемой суммы.

Заказчик несет ответственность за просрочку оплаты и неоказание содействия подрядчику. Подрядчик отвечает за соблюдение сроков и сохранность имущества. Если нарушит пункты договора, с него взыскивается уплата неустойки, компенсация убытков и пр. Если договор подряда на выполнение ремонтных работ не содержит пункта об ответственности сторон, в случае спорных ситуаций применяются положения ГК РФ (ст. 714, 213 и т. д.).

Неотъемлемая часть содержания договора подряда на ремонт — указание сроков старта и финиша запланированных мероприятий, по необходимости — промежуточных сроков. Последние удобно использовать для сложных проектов, которые тянутся долго и предполагают поэтапную реализацию планов с регулярной приемкой-сдачей работ. Указание сроков регламентируется ст. 708 ГК РФ. Стороны договора могут предварительно составить и согласовать график всех мероприятий.

Без указания и согласования сроков юридическая сила договора подряда на ремонтные работы утрачивается — документ считается не заключенным, и это потенциально приводит к убыткам у всех участников соглашения. Устные договоренности не годятся для рассмотрения спорных ситуаций, это касается и сроков, и перечня работ, и требований к их качеству. Если заказчик на базе устных договоренностей обратится в суд, он в большинстве случаев не сможет доказать факт нарушения обязательств подрядчиком, поскольку таковые нигде не значатся. В иске откажут.

Есть ситуации, когда подрядчик приостанавливает работы по каким-либо причинам. Задержки бывают разного характера, отличаются основанием, сроком и санкциями. Причиной может быть проблема с доступом на объект по вине заказчика, отсрочка доставки деталей и материалов на объект третьими лицами, неподходящие погодные условия и др. То, какими будут последствия нарушения сроков ремонта, зависит от конкретных причин и решения заказчика. В отношениях сторон, регулируемых договором подряда на ремонт, возможно такое развитие ситуации:

• согласно общим правилам, подрядчик несет ответственность за любые задержки сроков (ГК РФ, ст. 402);
• в ситуациях, когда приостановка работ связана с задержкой действий заказчика (не представил документы, материалы и пр.), решение регламентируется ст. 405 ГК РФ — подрядчик освобождается от ответственности;
• если обстоятельства, связанные с ремонтом, изменились, стороны могут требовать внесения корректировок в контракт согласно ст. 451 ГК РФ.

Законодательство предусматривает меры, защищающие всех участников сделки — в ст. 708 ГК РФ упоминается возможность корректировать сроки при наступлении ситуаций, обозначенных договором. Поэтому есть смысл предварительно продумать развитие событий и включить в договор подряда на ремонт варианты продления работ по объективным обстоятельствам (несвоевременная согласованность разрешений, просрочки в доставке материалов, запрет на работы и пр.), возникшим не по вине подрядной организации.

Цену не считают обязательным условием для заключения договора подряда на ремонтные работы, т. к.в ст. 709 ГК РФ (п. 1) есть отсылка к ст. 424 для обозначения стоимости в случае отсутствия юридически оформленного соглашения сторон. Если такой вариант не устраивает, необходимо заранее определить цены, порядок оплаты и другие нюансы расчетов между сторонами.

Есть несколько вариантов установленной цены: приблизительная, твердая и комбинированная. Детально ознакомиться с описанием каждого варианта можно,изучив другую статью о цене договора подряда на ремонт и вариантах корректировки уже после подписания основного контракта.

Структура цены задается в ГК РФ (ст. 709, п. 2). Сюда входят как вознаграждение, так и объем издержек по исполнению. Для сложных ситуаций предусмотрена смета. Цены, указанные в договоре подряда на ремонтные работы, могут пересматриваться по инициативе подрядчика в следующих ситуациях:

• возникла необходимость в дополнительных работах при ориентировочной цене (ст. 709, п. 5);
• материалы либо услуги субподрядчиков внезапно выросли в цене (ст. 709, п. 6).

Если подрядчик несвоевременно заявит о необходимости скорректировать цены договора в большую сторону, такая возможность утрачивается. Поэтому исполнитель должен контролировать весь процесс — ход работ, доставку материалов, сумму расходов и пр.

Учитывая перечисленные сложности, есть смысл заложить в договор подряда процедуру пересмотра расценок по части ситуаций, инициаторов, объема и др. Целесообразность продиктована риском обнаружить скрытые дефекты в процессе проведения ремонтных мероприятий, что требует повышения расходов времени, сил и материалов со стороны подрядчика.

Сроки оплаты за выполненный ремонт можно предусмотреть в тексте договора, но если такого пункта нет, отношения сторон регулируются ГК РФ (ст. 314, 711). Стандартно оплата осуществляется после того, как сдан итоговый результат работ, описанный контрактом. Окончательные расчеты должны быть выполнены в течение 7 дней с момента, как подрядчик предъявил требования.

В случае выполнения долговременных сложных работ предусматривается график со сроками реализации каждого этапа с привязкой к оплате этих мероприятий. В такой ситуации оплата привязывается не к календарной дате, а к подписанию промежуточных, а по итогам —окончательных актов передачи-приемки работ. Учет особенности выполнения предстоящих работ позволяет своевременно регулировать цены и разрешать спорные вопросы без необходимости обращаться в суд, затягивая сроки для обеих сторон.